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        富力認為收購萬達酒店很值,機構卻說買貴了

        7月20日,在招商證券電話會議上,富力地產董秘胡杰對前一天收購萬達酒店的交易進行詳細解釋,他認為,77家酒店一年有50億元現金流,200億元收購對價4年即可以收回來,“通俗地說富力買了只可以下蛋的母雞?!?/span>

        7月19日萬達、融創、富力三方簽約儀式上,王健林發表講話是也認為富力撿了個大便宜,“放眼全球,這樣低價的收購機會百年難遇?!?0日,交易三方旗下上市公司股價出現較大幅度上漲,說明交易獲得了資本市場認可。

        不過,申萬宏源最近研報并不看好這次交易,認為富力買貴了。

        便宜還是貴了

        7月19日,萬達與富力簽訂協議,富力以199.06億元價格收購萬達旗下76家酒店全部股權及1家酒店70%的股權。77家酒店建筑面積38.65萬平方米,共有23202間客房,折合成本每平方米6100元。

        據胡杰透露,富力和萬達在上周日(7月16日)才開始談判,“收購成本確實有變化,到簽約前最后一刻才定下來。談判過程大的東西之前已經談完了,富力只接受6折?!苯忉屃撕灱s當天背景板變化。

        按照雙方約定,交易付款共分三期,簽約3天內富力向萬達交20億元定金;3個月內具備交付條件后再次支付80億元,并完成交割;2018年1月31日前支付完成最后99.06億元交易尾款。

        在富力看來這顯然是一筆比較劃算的買賣,胡杰在招商證券電話會議上表示,77家酒店賬面凈值為330億元,交易價格僅為賬面凈值的6成,每家平均收購成本接近2.6億元,富力自己開發一家酒店成本是5.4億元。

        自己開發不僅成本高,而且新建酒店需要4-5年才能成熟,如果自建77家酒店至少需要20年時間。從萬達收購過來的77家酒店多數已經進入穩定盈利階段,富力接手后省去大量前期費用。

        不過申萬宏源證券并不看好這筆投資,其認為,77家酒店除去未開業的2家,2016年共實現利潤8.74億元,全部開業后凈利潤不會超過10億元,“給予目標估值約為10倍PE,則該酒店資產包的合理價格應約為100億元?!?/span>

        按照申萬宏源的說法,富力花費199億元購買萬達77家酒店,非但不是“買了只下蛋的母雞”,而且還多花了近百億代價,“雖然富力收購萬達77家酒店與賬面凈值相比折價40%,但我們認為該收購價格并不如想象中地有吸引力?!?/span>

        財務好轉還是惡化

        雙方另一個爭議焦點是關于購買萬達77家酒店后,富力的杠桿變化,富力認為在賬面凈值的基礎上折價40%,降低了富力的負債率。而申萬宏源則認為收購完成后,富力地產的杠桿率升高了。

        胡杰表示,萬達將77家酒店資產、土地權益剝離到子公司,富力收購子公司,交易完成后,富力的凈資產增加了100多億元,負債率從2016年79.9%可以下降到74.9%-75%,收購改善了富力資產負債水平。

        胡杰進一步指出,2017年上半年富力完成400億元收入,富力自有資金較為充足,可以覆蓋收購支出,不會帶來現金壓力,而且萬達已經將77家酒店債務進行剝離,富力收購后不會增加新的負債。

        申萬宏源則認為,2017年上半年富力實現合約銷售390億元,同比增幅為30%,而核心開發商(申萬宏源研究行業覆蓋開發商)同期銷售收入同比增幅為56%,富力上半年銷售增幅在核心開發上中位居倒數第三,遠遠落后于平均值。

        同時,富力上半年拿地支出高達200億元,超過2016年全年140億元拿地金額,截至2016年末,富力總負債高達1230億元,凈權益負債率為175%,也遠遠高于核心開發商78%的平均水平。

        申萬宏源預期,2017年富力中報中,其總負債規模和凈權益負債率還將進一步上升,“而在房企融資不斷收緊的情況下,富力銷售前景不甚明朗,凈負債率繼續上升,均加劇了我們的擔憂?!?/span>

        為此,申萬宏源將富力目標價定位10.5港元,與當前富力股價相比相差18.7%,“我們重申富力地產減持評級”

         

        來源:36KR

         

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